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中山楼市交出半年“成绩单”:新建商品房成交

  随着中山国土资源局6月备案数据的出炉,备受关注的中山房地产尘埃落定。统计显示,中山今年上半年仅成交48779套新建商品房,成交量不足去年4成,而一手住宅成交更可以说得上惨淡,上半年仅成交15827套,与去年上半年相比下降不少。加上新增量的提高与不少住宅网签依旧受限,中山的一手住宅库存量即将接近5万套的水平线。
  不过,价格方面就保持了稳定增长。统计显示,中山今年上半年住宅成交均价8425元/平方米,比去年同期上涨了1789元/平方米。同时,虽然一手住宅成交锐减,但非住宅与二手住宅的成交喜人,其中一手非住宅上半年成交32952套,远超一手住宅,同时二手住宅成交无论是成交量还是成交均价,都创下了中山二手房市场最好的成绩。
  受到楼市上涨的氛围及外围城市抢地潮的影响,不少开发商在今年年初延续了去年底的土地行情继续争抢土地,使得上半年中山的土地拍卖市场异常热闹。上半年中山在大型可开发地块拍卖中拍出12宗商住地和5宗商业地,加上9宗工业地吸金额超过54亿元,同时还收揽了68340平方米人才房,总体溢价率几近翻倍。
  A
  一手市场
  住宅与非住宅成交量“倒挂”

  上半年中山一手房成交中最大的变化是什么,答案是住宅与非住宅的成交量居然出现大“倒挂”。统计显示,中山今年上半年仅成交48779套新建商品房,成交量不足去年4成,而一手住宅成交更可以说得上惨淡,数据显示上半年仅成交15827套一手住宅,与去年上半年相比可以说下降不少。而一手非住宅上半年成交32952套,远超一手住宅成交。
  南都记者综合整理中山国土资源局1-6月份中山房地产数据统计显示,今年中山共成交48779套新建商品房,对比2016年上半年的78416套减少了29637套,下降幅度达37.79%,若与2016年全年的14.4万套来对比,仅完成33.87%的“任务”;上半年总成交面积为323.4万平方米,与去年同期相比下滑更明显,对比2016年上半年的740.5万平方米减少了417.1万平方米,下降幅度达56.32%.若与2016年全年的1266.9万平方米相对比,仅完成四分之一。
  这并不是最惨淡的数据,实际上如果单独审视住宅与非住宅的数据,情况或许大相径庭。一手住宅方面,据统计中山上半年仅成交15827套,这一数据不抵去年最高峰时期一个月的成交量,而对比20 16年上半年的55391套更是少了39564套,近4万套的水平,下降幅度高达71.43%,若与2016年全年的94664套来对比,仅完成16.72%;上半年总成交面积为172.6万平方米,下降趋势与套数相仿,对比2016年上半年的617.6万平方米减少了445万平方米,下降幅度达72.05%,若与2016年全年的1027.6万平方米来对比,仅完成16.8%.
  非住宅的情况则要理想得多,甚至可以称得上“逆袭”。据统计显示,中山上半年非住宅成交32952套,对比2016年上半年的23025套增加了9927套,上涨幅度为43.11%,若与2016年全年的49336套来对比,已经完成66.79%;上半年非住宅总成交面积为150.8万平方米,上涨趋势与套数相仿,对比2016年上半年的122.9万平方米增加了27.9万平方米,上涨幅度为22.7%,若与2016年全年的239.3万平方米来对比,完成63.03%.
  这样的数据让中山今年一手楼市总体的成交量看上去并不算乐观。有业内人士分析,这样的数据由于受到了网签限制,预计有超过2万套的货量还未网签备案,在这些数据上也无法反映出来,因此中山的楼市看上去比较“糟糕”,实际上只有4-5月受到政策调控期的影响而出现一段冷静期,在5月末这一情况已经开始出现升温恢复。
  成交价格依旧稳定向上
  与成交量迥异的表现相比,价格方面虽然与部分购房者感受的情况并不一样,但总体趋势依旧稳定向上。据统计显示,中山一手商品房折合成交均价为7409元/平方米,比2016年上半年的6650元/平方米上涨了759元/平方米,上涨幅度为11.42%.
  在价格上,一手住宅与一手非住宅的情况刚好与成交量相反。据统计,一手住宅上半年的均价为8425元/平方米,比2016年上半年的6635元/平方米上涨了1789元/平方米,上涨幅度为26.97%.一手非住宅上半年的均价为6247元/平方米,比2016年上半年的6722元/平方米下降47元/平方米,下降幅度为7.07%.
  不过,虽然从数据上看中山房价在上半年的上涨幅度并不大,但实际上有购房者和业内人士反映,中山在上半年的楼价经历了一次“过山车之旅”———在今年年初受到中山土地市场拍卖频频拍出历史新高价地的影响,中山不少楼盘纷纷开启涨价模式,这一情况在3月26日中山出台限购、限价及限外令这一“最强新政”后才慢慢回落,即便如此部分区域如主城区等地楼盘的价格,与去年同期相比依旧上涨不少。
  B
  二手市场
  二手房成交量创历史新高

  如果说上半年中山一手房成交可谓愁云惨雾,那么二手房市场刚好应了“风水轮流转”这句话,成交量更是创下中山二手房成交历史新高。统计显示,中山今年上半年成交36614套二手商品房,成交量远超去年上半年,二手住宅成交更明显,数据显示上半年成交了31419套二手住宅,比2016年上半年增加近万套。二手非住宅上半年成交5195套,上涨也比较明显。
  统计数据显示,今年中山共成交36614套二手商品房,对比2016年上半年的24265套增加了12349套,上涨幅度达50 .89%,若与2016年全年的59098套来对比,已经超额完成61.95%的“任务”;上半年二手商品房总成交面积为468.2万平方米,与成交套数趋势上升一致,对比2016年上半年的316.7万平方米增加了151.5万平方米,上涨幅度达61.82%,若与2016年全年的757.4万平方米来对比,已经超额完成61.82%.
  从属性上看,二手住宅与二手非住宅同步上涨。二手住宅方面,据统计中山上半年成交了31419套,对比2016年上半年的21433套增加了9986套,上涨幅度高达46.59%,若与2016年全年的52421套来对比,超额完成接近6成;上半年总成交面积为347.1万平方米,对比2016年上半年的240.6万平方米增加了106.6万平方米,上涨幅度为44.29%,若与2016年全年的580.9万平方米来对比,也超额完成接近6成。
  非住宅也依旧上涨。据统计显示,中山上半年非住宅成交5195套,对比2016年上半年的2832套增加了2363套,上涨幅度为83.44%,若与2016年全年的6677套来对比,已经完成77.8%;上半年非住宅总成交面积为121万平方米,上涨趋势与套数相仿,对比2016年上半年的76.1万平方米增加了44.9万平方米,上涨幅度为59.06%,若与2016年全年的176.4万平方米来对比,完成68.6%.
  受评估价影响成交价格见涨
  由于阴阳合同盛行等原因,中山的二手房价格一向与一手房价格相差较大,但实际上根据不少二手中介反映,中山的二手市场也出现了较大的价格上涨,而在数据上,虽然这一表现并不明显,但的确在5-6月份的数据中呈现了这一趋势。统计显示,中山二手商品房折合成交均价为4250元/平方米,比2016年上半年的3622元/平方米上涨了629元/平方米,上涨幅度为17.37%.
  二手非住宅的上涨速度会更加明显。据统计,二手住宅上半年的均价为4410元/平方米,比2016年上半年的4066元/平方米上涨了344元/平方米,上涨幅度为8.45%.二手非住宅上半年的均价为3793元/平方米,比2016年上半年的2832元/平方米上涨了1578元/平方米,上涨幅度超过了7成。
  有二手从业者表示,实际上不少二手房的成交价格不仅仅是这个数,有部分区域呈现了“后来后到”的价格升幅,例如一开始东区见涨最快,其次是西区等区域不断上涨,致使有些房源在短短一个月内能翻倍。不过,这一情况随着中山房地产新政调控的情况而改善了不少。
  C
  土地市场
  土地成交揽金超54亿

  与一二手楼市表现情况迥异相比,土地市场则显得更有迹可循。受到楼市上涨的氛围及外围城市抢地潮影响,不少开发商在今年年初延续了去年底的土地行情继续争抢土地,使得上半年中山的土地拍卖市场异常热闹。
  上半年中山在大型可开发地块拍卖中一共拍出了26宗土地,其中包括了12宗商住地和5宗商业地,加上9宗工业地,吸金额超过54亿元,同时还收揽了68340平方米人才房,总体溢价率几近翻倍。
  其中,商住地及商业地方面主要集中在今年2月初发力。据统计显示,在2月22日至23日,中山国土资源局推出的11宗商住及商业用地进入网上竞拍环节,由于本次出让地块中不少地块地理位置优越,吸引了超过20个开发商,其中不乏碧桂园、美的等大型外地开发商,创下中山土地拍卖的多项纪录。其中,竞拍次数最多的一宗达196轮,这也是本轮竞拍中面积最大的地块—————黄圃镇镇一村、三社社区地块,最终该地块以13.42亿元被恒大地产拿下,溢价率超三成。而东区临近紫马岭一地块达限价天花板6000元/平方米,需配建22800平方米人才房,最终被来自北京的大龙地产拿下。
  随后,重新回归中山房地产的中海地产和敏捷地产及两个自然人,让这轮土地拍卖推向一个小高潮。不少业内人士认为,本轮拍地的火热程度证明了开发商对中山楼市的看好,预计这些高溢价地块将刺激中山楼市价格上涨。不过由于地块开发需要一段时间,加上目前深圳、东莞等城市的成交及价格正在调整,因此短期内中山楼市还有望平稳过渡。
  以此算下来,今年商住地共拍下了29.39万平方米,揽金41.7亿元,总体溢价率高达111.34%;商业地共拍下了8.56万平方米,揽金12亿元,总体溢价率高达77.64%.

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